Mietrechtsreform 2026 - Schon gewusst? Es gelten neue Mindestbefristungen für Wohnungsmietverträge

Seit dem 1. Jänner 2026 gelten in Österreich mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) verschärfte Regeln für befristete Mietverträge. Ziel der Reform ist es, die Wohnsicherheit zu erhöhen und kurzfristige "Kettenverträge" einzudämmen.

 

Die wichtigsten Änderungen im Überblick

Für Mietverträge, die dem Mietrechtsgesetz (Voll- oder Teilanwendung) unterliegen, gelten nun unterschiedliche Mindestlaufzeiten – abhängig davon, wer vermietet:

• Private Kleinvermieter: Mindestens 3 Jahre Wer als Privatperson auftritt und nicht als Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) gilt, kann weiterhin Verträge mit einer Mindestdauer von 3 Jahren abschließen. Als Faustregel gilt hier oft eine Grenze von bis zu 5 vermieteten Wohneinheiten.
• Gewerbliche Vermieter: Mindestens 5 Jahre Vermieter, die eine unternehmerische Struktur aufweisen – was laut Rechtsprechung meist ab der Vermietung von mehr als 5 Wohnungen angenommen wird –, müssen Neuverträge und Verlängerungen nun auf mindestens 5 Jahre befristen.

 

Was passiert bei Verstößen?

Wird die gesetzliche Mindestdauer unterschritten (z. B. nur 2 Jahre bei einem privaten oder 4 Jahre bei einem gewerblichen Vermieter), ist die Befristung rechtlich unwirksam. Das bedeutet: Der Mietvertrag gilt automatisch als unbefristet, was für Vermieter den Verlust des einfachen Kündigungsrechts durch Zeitablauf bedeutet.

 

Wichtige Ausnahme für Mieter

Trotz der längeren Bindung für Vermieter bleibt das einseitige Kündigungsrecht der Mieter gewahrt: Mieter können einen befristeten Wohnungsmietvertrag weiterhin nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist vorzeitig kündigen (effektive Mindestverweildauer somit 16 Monate).

 

Hinweis: Diese Regelungen gelten für Neuabschlüsse und Verlängerungen ab dem 1.1.2026. Bestehende Verträge bleiben bis zu ihrem vereinbarten Ende unberührt, müssen aber bei einer Verlängerung an die neue Rechtslage angepasst werden.

 

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